Copropriété : a-t-on le droit d'installer une alarme ou une caméra ?

Parties privatives ou parties communes : qu'est-ce qui déclenche un vote ?

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sur Légifrance, pose le principe à son article 9 : chaque copropriétaire use librement de son lot, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Service-Public.fr en tire la règle pratique : les travaux réalisés uniquement dans les parties privatives se font en général sans autorisation de l'assemblée générale. Ceux qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble demandent un vote préalable.

Pour un système de sécurité, la question à se poser est donc simple : où l'élément est-il fixé, et que voit-il ? Une centrale, des détecteurs et une sirène intérieure restent dans votre lot. Une sirène vissée sur le mur extérieur, un détecteur dans le couloir ou une caméra au-dessus de votre porte palière sortent de votre lot.

Quelle majorité pour une sirène en façade ou une caméra sur le palier ?

L'article 25 b) de la loi de 1965 soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ». Il s'agit des voix de tous les copropriétaires, présents ou non, et pas seulement des votants. Service-Public.fr parle de majorité absolue.

Si votre projet n'atteint pas cette majorité mais recueille au moins le tiers de ces voix, l'article 25-1 prévoit un second vote immédiat, à la majorité de l'article 24, plus facile à obtenir.

La démarche, selon Service-Public.fr :

1. vérifiez que le règlement de copropriété n'interdit pas ce type d'équipement ;
2. écrivez au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, pour faire inscrire la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, avec un descriptif du projet ;
3. attendez le vote avant de poser quoi que ce soit.

Ni le conseil syndical ni le syndic ne peuvent accorder l'autorisation à la place de l'assemblée. En cas de refus, Service-Public.fr indique que vous disposez de 2 mois à partir de la réception du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire, avec un avocat. Si vous posez sans vote, le syndicat peut exiger l'arrêt des travaux et la dépose, y compris en justice.

Un conseil d'installateur : joignez à votre demande une photo de l'emplacement et une fiche du matériel. Une sirène discrète, de la teinte de la façade, passe plus facilement en assemblée qu'un boîtier imposant.

Une caméra sur son balcon ou sa terrasse, est-ce chez soi ?

Juridiquement, pas toujours. Un balcon, une terrasse ou un jardin dont vous avez la jouissance exclusive restent souvent des parties communes, selon le règlement de copropriété. Interrogé au Sénat en 2020 (question écrite n° 16482), le ministère de la Justice a répondu que l'installation de caméras sur ces espaces « doit en principe faire l'objet d'un vote de l'assemblée générale des copropriétaires », au titre de l'article 25 b). Il cite une décision où une caméra fixée en façade et dirigée vers une terrasse privative a été qualifiée d'emprise sur les parties communes.

La même réponse admet une exception pour les menus travaux, comme un élément mineur fixé par un ancrage léger et superficiel. Elle rappelle aussi qu'une caméra orientée sur un chemin commun a été jugée constituer « un trouble manifestement illicite » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 mai 2011). Même posée sans perçage, une caméra qui filme les allées et venues des voisins reste donc contestable.

Peut-on filmer le palier devant sa porte ?

La CNIL est claire pour les particuliers : ils ne peuvent filmer que l'intérieur de leur propriété, ni la voie publique ni le voisinage. Le palier, la cage d'escalier et le couloir sont des parties communes où passent vos voisins et leurs visiteurs. Un judas vidéo ou une sonnette à caméra qui enregistrent ce qui se passe sur le palier sortent donc de ce cadre, même s'ils sont fixés sur votre porte.

Le risque peut aussi être pénal : si l'objectif capte l'intérieur d'un logement voisin quand la porte s'ouvre, l'article 226-1 du Code pénal, sur Légifrance, punit d'un an d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende le fait de fixer, enregistrer ou transmettre sans son consentement l'image d'une personne se trouvant dans un lieu privé. Si le besoin est de savoir qui sonne, un visiophone sans enregistrement ou un projet collectif voté en assemblée sont des voies plus sûres. Les règles générales sont détaillées sur notre page réglementation de la vidéosurveillance.

Le syndicat veut équiper le hall et le parking : quelles règles ?

La CNIL consacre une page aux immeubles d'habitation. Elle signale elle-même que cette page, publiée en 2018, est en cours de mise à jour, mais les principes restent ceux qu'elle applique :

• Décision : l'installation fait l'objet d'un vote en assemblée générale des copropriétaires.
• Zones filmables : parking, local vélos ou poussettes, hall d'entrée, portes d'ascenseur, cour. Zones interdites : portes des appartements, balcons, terrasses et fenêtres des logements.
• Accès aux images : pas libre pour tous les habitants ; réservé au syndic, aux membres du conseil syndical, au gestionnaire ou au gardien, en principe en cas d'incident.
• Conservation : un mois au maximum ; quelques jours suffisent en général.
• Information : panneaux permanents avec pictogramme, finalité, durée de conservation, contact du responsable et droits des personnes.
• Formalités : aucune auprès de la CNIL pour des lieux non ouverts au public, mais inscription au registre des traitements du syndic. Un hall ouvert à tous, sans digicode ni interphone, relève d'une autorisation du préfet.

L'article 25 m) de la loi de 1965 prévoit en outre un vote spécifique, à la même majorité, pour autoriser la transmission des images aux services chargés du maintien de l'ordre, dans les conditions fixées par le Code de la sécurité intérieure. Pour choisir entre détection et image dans les parties communes, voyez notre comparatif alarme ou caméra et notre page vidéosurveillance.